Von: Valerie Schönian, Johannes Heininger
München - Neues vom Münchner Wohnungsmarkt: Die Preisentwicklungen im vergangenen Jahr dürften bei Mietern und Immobilienkäufern für reichlich gemischte Gefühle sorgen.
Im Vergleich zum Jahr 2014 stiegen die Mietpreise laut den Immobilienexperten von Jones, Lang, LaSalle (JLL) im Stadtgebiet zwar nur moderat, dafür explodierte der Markt bei den Kaufobjekten einmal mehr. Lesen Sie hier die Gründe für die aktuelle Entwicklung und wie es in Zukunft weitergeht:
Ist-Zustand: Seit Jahren steigen die Miet- und Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt. Das Prinzip ist einfach: Zu viele neue Einwohner, zu wenige neue Wohnungen. Alleine im vergangenen Jahr verzeichnete München einen Bevölkerungszuwachs von 30 000 Menschen. Das ist ein Plus von 2,1 Prozent. Bis 2030 erwartet die Stadt gar ein Plus um mehr als 200 000. In München würden dann über 1,7 Millionen Menschen leben. Das Problem: Es fehlt an Wohnungen. In ihrem Preisreport teilen JLL mit, dass der Bedarf an Unterkünften viermal höher sei als die tatsächliche Bautätigkeit. Den Experten scheint das Ziel der Stadt, 8500 neue Wohnungen pro Jahr zu errichten als deutlich zu niedrig. Wegen der zusätzlichen Einwohner und dem ungebrochenen Zustrom von Flüchtlingen müssten demnach jährlich 15 000 bis 20 000 Wohnungen entstehen.
Die Folge: utopische Miet- und noch höhere Kaufpreise. Wohnen in München – das können sich nur noch die wenigsten leisten. Das Mietpreis-Maximum ist in den prominenten Lagen in der Innenstadt bereits erreicht. Jetzt steigen die Mieten in den einfacheren Lagen wie im Südosten und im Süden umso stärker. Vor allem, weil das Preisniveau in Berg am Laim, Trudering-Riem, Ramersdorf-Perlach oder Obergiesing noch unterdurchschnittlich ist.
Die mittlere Angebotsmiete in München beträgt nun 16 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet einen moderaten Anstieg von 2,2 Prozent. Der rückläufige Anstieg der Mieten stehe aber bislang in keinem Zusammenhang mit der Einführung der Mietpreisbremse im August. „Unsere Auswertungen hatten bereits in der ersten Jahreshälfte ein Abflachen des Aufwärtstrends gezeigt“, sagt Roman Heidrich, Leiter der Immobilienbewertung bei JLL. Trotzdem gibt es einen neuen Höchstwert: Die Spitzenmiete in der Innenstadt übersteigt 29 Euro pro Quadratmeter.
Ganz anders sieht’s bei den Kaufpreisen aus: Im Gegensatz zum Mietmarkt setzt sich der Aufwärtstrend bei den Eigentumswohnungen mit einem Plus von 8,9 Prozent (auf 6080 Euro/m²) weiter fort. Der Preisanstieg verteilt sich auf unterschiedliche Lagequalitäten und Bezirke. Ludwigvorstadt-Isarvorstadt und der südliche Teil der Innenstadt (Bezirk Mitte-Süd) sind die teuersten Teilmärkte und verzeichneten zugleich den höchsten Preisanstieg. „Trotz Verdoppelung innerhalb weniger Jahre ist bei den Kaufpreisen noch kein Ende der Preissteigerungen absehbar“, meint Heidrich.
München bleibt also – wen wundert’s – weiter ein teures Pflaster.